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三线城市楼市见底迹象明显 楼市真会崩盘吗?

三线城市楼市见底迹象明显 楼市真会崩盘吗?  楼市危机也引发了人们对三四线城市高库存风险的恐慌…

原标题:三线城市楼市见底迹象明显 楼市真会崩盘吗?

  楼市危机也引发了人们对三四线城市高库存风险的恐慌。但据21世纪经济报道记者调查发现,与温州、鄂尔多斯、等三四线城市不同的是,大部分三四线城市仍处于消化库存的过程。楼市崩盘言论夸大其词。

  数据显示,在一、二、三线城市中,二线城市去库存速度最快,而三线月底,一、二、三线个城市新建商品住宅库存总量分别为3486、19480和3965万平方米,环比增长分别为2.5%、0.7%和2.8%,同比增长分别为31.2%、21.1%和22.8%。三类城市库存均呈现环比与同比双双上升的态势。

  与一二线城市相比,三线城市库存保持振荡上行态势。8月份,三线万平方米,而新增供应量为267万平方米,这导致库存出现相对更大的环比增幅。

  从35个城市的具体数值看,温州存销比数值,为47.0个月。但相比7月份的48.6个月,则有所下跌。

  这对于缓和温州房价下跌的压力有一定的作用。而合肥的存销比数值,为5.4个月。包括温州、茂名、烟台、西安和天津在内的几个城市存销比数值偏大,此类城市房价下跌的概率也较大。相比而言,大连、南京、重庆、太原和合肥的存销比较小。

  中国某研究院调研报告显示,过去几年,一线城市土地市场明显供不应求,其中深圳、广州的消化时间不到2年,表明其过去几年土地供应仍相对不足。但西部及东北省会城市土地成交量普遍较高,超过其自身消化能力,或将面临供过于求风险。过去四年,武汉住宅土地成交超过1亿平方米,远超同期住宅消化能力,但城市处于旧城时期,且人口规模突出,能够消化其新增土地供应。

  西部区域近年城市发展较快,土地成交远超消化能力,其中年均销售面积不到200万平方米,与温州相当,但其近四年成交土地为温州的3倍。贵阳尽管吸纳全省近一半的人群购买,但若按照目前的销售速度,仍需要7年时间才能消化完近年成交土地。东北地区多数城市土地去化压力较高,其中、、沈阳需要超过5年时间消化其新增土地供应。

  某机构报告还显示,从土地供应、投资和新开工等供应类指标来看,部分1.5线城市如武汉、重庆近年开发投资热度大,短期去化压力较高,但从中长期来看,较大的人口吸附能力以及较发达的经济水平,仍将逐步消化目前充裕的市场供应。部分二线线城市,如大连、昆明等城市,市场供应超过其消化能力,但区域中心城市仍具一定优势,供应过剩风险将逐步得到缓解。

  而营口、鄂尔多斯等三四线城市,由于城市超前规划,过去土地供应规模突出,市场存量处于高位,且此类中小城市经济、人口规模有限,未来难以消化过剩的供应量,中长期供应过剩风险需。

  唯氧绿色科技有限公司董事长邱秀俐在中国“绿色建筑与空气健康”论坛上接受记者采访时表示,他们的产品市场定位主要以一二线为主。这是因为,据他们调研,三四线城市由于住宅需求少,对中高端绿色家居需求也很少。但也不排除个别三四线城市也有相对乐观的消费力。

  虽然压力较大,但由楼市危机而得出三四线城市崩盘的结论,可能夸大其词。

  研究员严跃进认为,对于三四城城市崩盘论的担忧,并非空穴来风,但也不应过度解读。从三四线城市的库存量看,部分城市的去库存压力很大。可分两类情况。第一类是土地出让规模比较大,短期内难以消化。需要通过户籍制度逐渐放开等做法来消化。第二类是此类城市的投资投机因素比较重,私人资本规模比较大,一旦经济发生转变,就会出现“跑”、“断供”等现象。这可以理解为一种潜在的崩盘风险。

  截至8月底,35个城市,新建商品住宅库存总量为26931万平方米,环比增长1.3%,同比增长22.6%。库存再攀新高。但值得注意的是,目前库存的环比和同比增幅,已出现连续两个月收窄的态势。

  存销比的数据也显示,市场风险正在减弱。8月份,35个城市新建商品住宅存销比为17.5,即意味着市场需要用17.5个月的时间才能消化完这些库存。在7月份,该存销比数值为18.7个月。这是12个月以来存销比下跌,去库存的速度有所加快。严跃进预计,9、10月成交还会有所起色,未来几个月存销比见顶的概率很大。

  某研究中心通过研究城市房地产市场的两大维度(供求比、存量消化周期),对城市风险进行对比分析后发现,从消化周期来看,20个典型城市中7城库存去化超过20个月,其中沈阳持续高居36个月。这些城市当前市场成交基本处于底部,需求继续大幅萎缩的空间不大。在没有外力干预的情况下,一线和部分二线城市预计将在今年四季度结束调整。

  研究中心还发现,8月,一线城市成交同比继续下滑,但、深圳环比开始转正。二线城市分化愈加明显,部分城市因政策推动交易量回升;部分城市楼盘降价也已经刺激需求逐渐,超7成城市成交量环比回升,45%的城市成交同比增加;三四线城市表现远好于预期,各城市成交量虽然同比继续下滑,但环比看,部分城市见底迹象明显。

  严跃进认为,经济总量并不大,个别房企的破产容易“树立典型”,实际上并不能表明整个城市的楼市状况发生了根本性的恶化。可以理解为,虽然省整体上熬过了限购政策的寒冷期,但终究“体质”相对差,楼市运行的脚步比较踉跄。

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