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鲁警示楼市风险:房产不是餐巾纸

鲁警示楼市风险:房产不是餐巾纸  火热的房地产对于中国经济究竟有多大贡献?根据统计局的数据,房地产行业对中国1-9月P增长贡献了8%…

原标题:鲁警示楼市风险:房产不是餐巾纸

  火热的房地产对于中国经济究竟有多大贡献?根据统计局的数据,房地产行业对中国1-9月P增长贡献了8%。

  不过,随着10月楼市限购限贷政策的密集出台,2014年以来房地产的宽松政策全面转向,由刺激需求托底楼市转为资产价格泡沫。被后的楼市对中国经济的影响也变得复杂多变。

  中国金融四十人论坛(CF40)特邀、兴业银行首席经济学家鲁认为,房地产对宏观经济的影响很大,对银行业的影响更大,研究银行业问题,如果不把房地产问题考虑进去,将带来很大风险。

  同时他坦言,国内房地产行业的研究和争论,很多都属于“神仙打架”,因为数据的准确性、全面性、可得性非常差,无法为研究提供有价值的数据。

  此外,对于市场分析中“房价将持续上涨”的一边倒的判断,鲁表示了担忧,他认为房价没有不跌的周期,现在糟糕的是,现在无论是理论、政策还是实务,都没有为房价下跌做好准备。

  原创声明:本文节选自鲁在上海新金融研究院(SFI)举行的闭门研讨会第56期--“房产市场走势及其对宏观经济的影响”上的发言实录,本文由SFI整理、经作者审核发布,转载请注明出处。仅代表作者个人观点,不代表SFI及CF40立场。

  第一,国内房地产行业的研究和争论,很多都属于“神仙打架”,因为数据的准确性、全面性、可得性非常差。出道之初,我曾一度非常热衷于研究房地产行业,因为我觉得房地产对宏观经济的影响很大,对银行业的影响更大。我一直认为,研究银行业问题,如果不把房地产问题考虑进去,将带来很大风险。去年美联储的两位经济学家写了一篇文章,印证了我的上述想法。上述文章称,二战之后,美国银行业每次经历的金融危机都是由房地产行业的危机引起的,如果没有房地产危机,美国银行业其实不存在大的问题。然而,现在我对研究房地产行业几乎失去了兴趣,因为房地产行业的统计数据质量太差,我几乎查阅不到对研究工作有价值的数据。

  我曾经也习惯从供需角度来研究房地产,并自以为自己算出来的数据很靠谱,但直到我无意间看到了一组上海居民的住房数据,这让我感到自己从前的研究都没有多大价值,因为这组数据显示,45%的上海居民不住在被统计口径中列为“商品房”的房子里(商品房是指由开发商建造的以市场价格出售的房子),而是住在廉租房、公租房、房改房、动迁房等等等其他类型的房子里,包括半计划经济时代的集资建房、福利分房,这些房子目前不少已经可以在房地产市场易流通。从前我测算商品房的供需数据没有将上述房子列入其中,因此我至少低估了一半的存量房,如果其他城市也存在和上海类似的情况,那么我从前的测算和研究就存在很大的误差,所以在此之后我就很少做房地产研究了。

  房价指数也有问题。对比中美两国的房价指数可以发现,美国的凯斯-席勒(Case-Shiller)房价指数是经过统计调整之后得出的指数,该指数可以在房子的房龄、地理、折旧等所有费用都不发生任何变化的情况下,测算这套房子的价格变化。中国一般是统计平均房价,即便现在的商品房越来越远离核心城区,房价依旧在上涨。这个现象很,我们无法真实地衡量房价数据。

  第二,房产是否像易耗品,比如餐巾纸,今天用光了明天还会继续买?答案是否定的,因为一套房子会存在几十年。由此我想到,关于房地产库存水平的测算,有经济学家估算中国楼市去库存的速度用的时间区间是从2003年到2007年,而这个时期恰巧处于中国快速城镇化的周期中,如果我们认同一个观点,即未来中国城镇化速度将趋于平稳,那么在城镇化平稳发展时期我们可否有更好的衡量指标?或者说上述经济学家的估计方法,是否系统高估了未来去库存的速度?或者忽视了当前人口流入城市总体日渐放缓的状态?这是我的一个疑问。

  上述经济学家在其研究报告中称,房价涨得快的二线城市,其居民收入的增速明显在放慢。这是一个很有趣的现象。我在想,购买住房未必是依赖当期的收入,而很可能财富水平更重要,例如一名典型的富二代虽然自身收入不高,但是其父辈很有钱,这个存量财产也许应该被计算进去,进而更准确地衡量房地产购买力。我不知道是否有更好的衡量方法?

  那些房价涨幅较快的二线城市,其人均收入水平较低,即使有人认为,从人口流动长期变化的角度来说,这些城市的房价是应该上涨的,那么这个过程是否应该在短时期内完成?从一名金融市场分析师的角度来说,当所有人的看法都一致的时候,我就会害怕,因为我们应该地考虑与这个一致性看法方向完全相反的情况。糟糕的是,现在无论是理论、政策还是实务,都没有为房价下跌做好准备。那么房价一旦下跌,政策该如何救市?银行业该如何应对?这些都是当前亟需迫切考虑的问题。不管房价是否会在一两年内下跌,我们都需要提前做好准备,因为我相信房价没有不跌的周期。

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