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引入REITs管控宏观杠杆率—专访全国代表、湖南财信金融控股集团党委、董事长胡贺

引入REITs管控宏观杠杆率—专访全国代表、湖南财信金融控股集团党委、董事长胡贺  当前,我国宏观杠杆率和债务负担处在较高水平,难以通过大幅举债来推动经济高质量发展…

原标题:引入REITs管控宏观杠杆率—专访全国代表、湖南财信金融控股集团党委、董事长胡贺

  当前,我国宏观杠杆率和债务负担处在较高水平,难以通过大幅举债来推动经济高质量发展。与此同时,我国积累了巨量的基础设施资产和物业类资产,可有效盘活此类存量资产,在不增加货币投放的情况下加速货币流通,提升经济运行效率。

  对此,全国代表,湖南财信金融控股集团党委、董事长胡贺波表示,目前我国推出标准化不动产投资信托基金 (Real Estate Investment Trusts,以下简称REITs)的时机已相对成熟,大规模引入并多积极支持REITs发展,有利于盘活存量资产,将一部分债务替换为权益性资金来源,进而有助于我国实施逆周期调节和管控宏观杠杆率。

  《新理财》:对于普通老百姓而言,REITs似乎太过于专业,能否请您以通俗的语言解释REITs,包括它的作用、国外的实践等。

  胡贺波:不动产投资信托基金是一种国际上通行但中国还未正式设立的金融工具。其含义是以基础设施类资产、物业类资产(一般包括租赁租房和商业物业,但是一般不包括住宅房地产)等不动产资产为底层资产(Underlying Assets),发行收益凭证(即有价证券)汇集多数投资者的资金,交由专门投资机构进行经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。基金具有永续、权益型和高分红特征,以不动产资产持续、稳定的运营收益(租金)为派息来源,并面向个人和机构投资者发行。相比其他债权属性的资产证券化金融工具,REITs的重要特征有两个:“权益型”和“公募化”。

  本质上,REITs是将基础设施类资产、商业物业类不动产资产以权益的形式证券化出售给投资者,是存量资产的证券化(相较而言,股票市场是将企业股权证券化)。通俗来说,REITs发行就是“基础设施类资产、物业类资产的IPO”,即投资者通过持有REITs这一金融产品,最终达到持有基础设施类资产、物业类资产的目的;类比而言,IPO是让投资者通过持有股票这一金融产品,达到持有上市公司股权的目的。

  REITs最早诞生于1960年的美国市场,至今已在约40个国家或地区成功发行,成为与股票、债券地位相似的世界通行金融产品之一,全球公开REITs市场的总市值已超过2万亿美元。就全球市场分布而言,在美国上市的REITs约有220只,涉及商业办公、住宅公寓、酒店、仓储、医院等多种类型的不动产,总市值规模约为1.2万亿美元;亚洲市场上活跃着141支REITs,总市值约2100亿美元,其中近95%的总市值来源于日本、新加坡和市场。大量新兴市场REITs的创设和发展呈现出方兴未艾之势,自20世纪90年代开始,几乎每年都有新的国家立法开展REITs。特别需要指出的是,印度的基础设施建设远远落后于中国,但在2015年推出了REITs市场,为其基础设施建设提供了巨大的金融支持。

  《新理财》:REITs在全球市场的运用案例对我国发展这一创新产品有何和借鉴意义?

  胡贺波:REITs这一金融工具在全球的普遍成功实践,对我国具有重要的借鉴意义。

  第一,REITs使得基础设施、商业地产等不动产资产的权属和运营接受公开监督,有助于解决治理机制不完善问题。REITs的证券化过程,涉及不动产资产的评估、出售、打包等环节,市场建设本身会使得不动产交易、经营过程更加规范化。REITs上市后,资本市场存在监管、信息披露、投资者等方面的要求,将用市场和规制的手段解决治理机制不完善问题。

  第二,REITs有助于解决基础设施投资领域国有资本过多、社会资本进入难的问题。通过REITs产品,广大投资者和社会资本得以真正进入基础设施资产领域。这些REITs产品在监管规则、上市实践、业绩表现等方面的积累,均为中国基础设施REITs的推出提供了宝贵经验。

  胡贺波:目前,我国尚未发行标准化REITs产品,仅有少数机构借鉴国外经验,对与REITs类似的底层资产以债权、私募形式发行了类REITs产品和资产抵押证券(Asset-backed Securities,以下简称ABS);由于受到债权型、私募属性的,目前该类产品规模仅为1200亿元人民币左右。但经过多年的努力,我国推出标准化REITs产品时机已日渐成熟。

  首先,2007年,人民银行、证监会和银监会的REITs专题研究小组分别成立;2008年12月,国务院先后发布关于促进房地产市场健康发展的相关文件,明确提出开展REITs试点,拓宽不动产企业融资渠道。进入2016年后,证监会债券部和机构部就REITs制度多次征求机构意见。2016年3月,证监会相关领导明确要求在前期准备工作基础上,加快公募REITs的推出,以此落实中央“去库存”的要求。2016年10月10日,国务院发布《国务院关于积极稳妥降低企业杠杆率的意见》(国发[2016]54号),其中第11条“支持房地产企业通过发展房地产信托投资基金向轻资产经营模式转型”。发改委联合证监会发布的《关于推进传统基础设施领域和社会资本合作(PPP)项目资产证券化相关工作的通知》第8条提出,证监会将积极研究推出主要投资于资产支持证券的证券投资基金,推动REITs建设。2019年1月,上海证券交易所在新年致辞中表示,进一步发挥债券市场直接融资功能,深化债券产品创新,推动公募REITs试点,加快发展住房租赁REITs。

  其次,目前租赁住房、优质经营性基础设施资产的收益率,已经逐渐满足REITs的分红门槛,具备启动REITs发行的基本商业条件。这克服了商业物业项目租金收益率不达标的问题,即由于国内地产价格长期处于高位,租金收益率偏低,商业物业的租金收益率多数在5%以下,无法满足6%~8%的一般性REITs分红率要求,导致国内愿意发行REITs的商业房地产企业寥寥。因此,在当前时点,我国大规模推出标准化REITs产品时机已经相对成熟,推出标准化REITs试点正当其时。

  胡贺波:第一,从法律层面明确REITs的主体地位。现行《公司法》、《证券法》主要涵盖范围只包括股票和公司债券,没有认定REITs是证券品种,在《公司法》和《证券法》明确REITs的主体地位;

  第二,财政部门积极跟进,可在REITs设立环节、持有环节和退出环节全流程试行一揽子税收优惠政策。如在设立环节,从实质重于形式的视角,评估标的资产的实际投资主体和控制权是否发生实质变化,是否属于内部重组行为,是否引起计税基础的改变,允许适用与企业内部资产重组相关的税收政策、,予以相应的豁免纳税、递延纳税,对从基金分配中个人投资者取得的收入暂不征收个人所得税,避免双重征税问题;在持有环节,借鉴国际成熟经验,为REITs体系内的项目公司持有、运营不动产制定较低的综合税率及一定的税收优惠政策,如对投资者从证券投资基金分配中取得的收入,暂不征收企业所得税,对从基金分配中个人投资者取得的收入暂不征收个人所得税,避免双重征税问题;在转让环节,鉴于REITs作为对接投资者和不动产资产的金融创新工具对税收的积极作用,建设初期可参照新加坡和中国的税制,对出售REITs份额所得免税;

  第三,以试点的方式,优先考虑属性、风险小、收益稳定、主体经营稳健的项目,如符合条件的基础设施类资产、PPP项目、租赁住房项目等,并与监管规则的制定与细化同步推进;

  第四,完善配套监管法律法规、风险防范和投资者条例。需要加强标准化REITs审核,对产品结构、运营管理、负债管理和信息披露等严格要求,对受托人、管理人、会计师、评估师等实行牌理或准入管理,规范投资决策、红利分配、资产出售、物业估值的程序和条件,持有人的权益。

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